9月18日，房地产板块表现抢眼。A股包括我爱我家和中交地产在内的多家地产股票涨停，地产ETF大涨3.1%。港股上佳兆业集团大涨17.44%，中梁控股和远洋集团等内房股也均大涨。上涨并非昙花一现。此后的两个交易日，地产股继续走强，无论是龙头万科，还是表现活跃的中交地产等等，中秋节后的9月18日至20日，地产板块表现始终活跃，地产个股纷纷摆脱了之前的下跌颓势。随后在9月24日的新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布降二手房首付、降存贷房利率和降低准备金率。这对当前较弱势的房地产基本面将形成明显的正向支持作用。“金九银十”一向是房地产销售的旺季。受诸多因素的影响，“金九”新房销售开局并不顺利，但二手房的持续活跃或许说明，市场存在购买力。而且，统计局公布的数据显示，房企融资端逐渐趋于稳定，行业复苏的关键，在等待销售这一环节。地产股的上涨与市场预期和政策变动有关。如前所述，“金九银十”是房地产销售旺季，在当前的销售环境下，市场期待有更多的放松政策落地。果然，9月24日央行宣布，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%，首套房和二套房最低首付一致。并且，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。央行还表示，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在2024年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。此外，保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%；收购房企存量土地，目前还在研究当中。申万宏源证券表示，此次楼市“一揽子”政策，涉及降准、降息、降存量房贷利率和首付比例等多维度，超市场预期，同时一线城市政策仍然有一定空间。预计政策组合拳有望对当前较弱势的房地产基本面形成正向支持作用，助力市场企稳。国泰君安认为收购房企存量土地是重磅看点。2021年至今，市场一直将“死库存”即存量项目排除在有效供给之外，并有意识的忽略其风险。死库存不盘活，势必会影响到负债，那么也就会对金融稳定带来影响。因此，死库存最终是需要盘活的，这次正在研究中的政策值得期待，对化解当前行业困难有很大的帮助。国家统计局日前发布的数据显示，2024年1-8月，房地产开发企业到位资金69932亿元，同比下降20.2%。其中，国内贷款10229亿元，下降5.1%；利用外资20亿元，下降42.4%；自筹资金25150亿元，下降8.4%；定金及预收款21078亿元，下降30.2%；个人按揭贷款9920亿元，下降35.8%。前8个月，尤其是国内贷款降幅已经收窄至5个百分点左右。与之前1-4月相比，国内贷款下降了10.1%，降幅还在两位数以上。再向前追溯的话，2021年房地产开发企业到位资金中，国内贷款23296亿元，比上年下降12.7%。其他主要资金通道诸如自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款，都有不同程度的增长。2022年房企国内贷款17388亿元，下降25.4%，降幅最为明显。2023年国内贷款为15595亿元，下降9.9%。与2020年最高时的26676亿元的国内贷款相比，减少了11081亿元，减少幅度超过了万亿规模。2024年以来的融资贷款更加具有针对性，城市房地产融资协调机制的建立，协调房企项目纳入融资“白名单”。8月21日，国新办举行的新闻发布会上透露，商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。作为对比，在之前5月17日国新办的新闻会上，国家金融监督管理总局表示，从2024年1月下旬建立协调机制以来，截至5月16日，不到4个月的时间，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元。这意味着，随后的大约3个月时间内，房企“白名单”项目又新增了近5000亿元的融资额。除了国内贷款降幅快速收窄，房企自筹资金降幅也在明显收窄。房地产开发业的自筹资金是指在报告期内筹集的用于在建项目投资的资金。包括自有资金、股东投入资金和借入资金等。2022年和2023年房企自筹资金连续下降19.1%，规模从2021年高峰时的65428亿元降至2023年的41989亿元。进入2024年后，1-5月房企自筹资金降幅首次低于10%，降幅缩窄至个位数。1-8月份降幅继续减少至8.4%，这表明房企筹措资金的能力也趋于企稳。当前，房企到位资金之所以还在下降，主要就是销售端的不畅。其实，从主要城市二手房的销售情况来看，购房者的购房需求仍在，如何将购房能力转化是当下需要解决的一个关键问题。统计局公布的数据显示，2024年1-8月，新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18%，其中住宅销售面积下降20.4%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中住宅销售额下降25%。2024年1-2月，新建商品房销售面积同比下降了20.5%，新建商品房销售额下降了29.3%。两者双双收窄，但与融资端的收窄幅度相比，销售端的回暖较弱，收窄并不明显。2022-2023年，商品房销售面积分别为135837万平方米和111735万平方米，比上年分别下降了24.3%和8.5%。由于统计口径的调整，数据的可比性下降，但商品房销售下降是不争的事实。在商品房销售中，住宅降幅收窄的程度要好于大盘。2024年1-2月住宅销售额下降了32.7%，1-8月份降幅收窄至25%。从时间节点上看，住宅销售额的明显变化发生在6月份。2024年1-5月，住宅销售额下降了30.5%，1-6月降幅迅速变为26.9%。在前5个月没有多少变化情况下，上半年降幅减少了近4个百分点。直至8月份，住宅销售额降幅基本保持在这一降幅上，不再有明显的收窄。5-6月的变化期间，正是取消利率下限和降首付等一系列措施的“517新政”发布节点。从结果上看，实施了三个多月的“517新政”新政对楼市销售起到了立竿见影的效果。中秋节后，地产股之所以受到追捧的原因之一，就是市场期待更多政策的出台。中指院就指出，每年9月底是楼市政策密集出台期，预计放宽核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，各地降低房贷利率、降低交易税费等仍有进一步调整空间，同时各地购房补贴力度有望进一步加大升。销售上，在此次“一揽子”政策出台前，楼市“金九银十”开局平淡。浙商证券跟踪的数据显示，9月前12天，30个重点城市新房成交295万平方米，较8月前12天下降6%。“金九”过半但新房市场销售成色不足，考虑到下半月业绩冲刺集中备案等因素，成交或延续低位波动或小幅改善的趋势。新房销售回暖进程拉长受到诸多因素影响，如房企信用、楼盘开发进度和经济复苏等。但二手房的活跃与新房形成了对比，从二手房的交易情况或许可以从侧面看出，消费者购房的消费能力。根据中指研究院数据统计，“金九”以来（9月1日-9月17日），重点30城新建商品住宅销售面积较8月同期下降15%，同比下降21%；重点20城二手房成交套数较8月同期下降15.3%，同比增长6.5%。2024年中秋假期期间，深圳、杭州、青岛、佛山等地二手房日均成交套数较2023年假期分别上涨229%、192%、190%和159%，是二手房市场成交较为活跃的代表城市。不过，通过二手房的成交活跃气氛说明，购房需求仍在。
本文刊于09月28日出版的《证券市场周刊》
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